Hoeveel kan ik lenen om een huis te kopen?

Wie vandaag een woning wil kopen, merkt al snel dat banken voorzichtiger zijn geworden bij het toekennen van woonkredieten. Een lening voor de volledige aankoopprijs komt nog zelden voor. Meestal kan je maar een deel van de totale kostprijs laten financieren door de bank.

Daarom kijkt men eerst naar wat je zelf kunt inbrengen. Je eigen inbreng is het bedrag dat je uit je spaargeld kunt betalen. Jongeren krijgen daarbij soms hulp van hun ouders. Hoe hoger je loon, hoe meer ruimte je hebt om maandelijks af te lossen.

Lenen zonder eigen inbreng

Toch zijn er situaties waarin je wél het volledige bedrag kunt lenen. Wie een beperkt inkomen heeft en in Vlaanderen een woning koopt, kan mogelijk gebruikmaken van de Vlaamse Woonlening. Dat is een voordelige lening van de Vlaamse overheid die tot honderd procent van de aankoopprijs kan dekken.

Er gelden wel voorwaarden op basis van je inkomen en gezinssituatie. Voor alleenstaanden zonder personen ten laste ligt de inkomensgrens rond 47.000 euro. Voor gezinnen is dat ongeveer 70.000 euro, met een toeslag voor elk extra gezinslid. In steden als Antwerpen, Gent of Leuven liggen de grenzen iets hoger.

Ook de waarde van de woning mag niet boven een bepaald bedrag uitkomen. In de meeste regio’s is dat ongeveer 287.000 euro, met hogere plafonds in duurdere gebieden. Wie kinderen jonger dan zes jaar heeft, krijgt wat extra marge. De rentevoet van de Vlaamse Woonlening hangt af van je inkomen, de ligging van het pand, de looptijd en de referentierente.

Waarom banken eigen spaargeld vragen

Bij een gewone hypothecaire lening vragen banken dat je een deel van de aankoopprijs zelf betaalt. De verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning noemt men de quotiteit. Die ligt meestal tussen 70 en 80 procent. Je moet dus vaak minstens twintig procent van de aankoopprijs zelf kunnen betalen.

Stel dat je een appartement van 220.000 euro koopt. Dan verwacht de bank dat je ongeveer 44.000 euro uit eigen middelen bijdraagt, en de rest kunt lenen. Banken doen dit om hun risico te beperken. Als een klant zijn lening niet meer kan aflossen, willen ze de woning kunnen verkopen zonder verlies. Bij een lening van honderd procent hebben ze die zekerheid niet.

Hoeveel kan ik lenen met mijn loon?

De bank bekijkt vooral hoeveel je elke maand kunt afbetalen. Die terugbetalingscapaciteit bepaalt de maximale leensom. De vroegere regel dat je niet meer dan een derde van je inkomen aan een woonlening mag besteden, wordt intussen vaak losgelaten. In de praktijk mag dit bij de meeste banken oplopen tot veertig of vijftig procent. Bij sterke dossiers kan dat zelfs tot zestig procent gaan.

Toch moet er na je maandelijkse afbetaling genoeg overblijven om comfortabel te leven. Banken houden daarvoor richtbedragen aan. Alleenstaanden moeten meestal minstens 1.100 euro per maand overhouden. Koppels ongeveer 1.500 euro, vermeerderd met 100 euro per kind. Dat zijn geen vaste regels maar schattingen die per bank verschillen.

Welke inkomsten tellen mee?

Niet elk inkomen telt even zwaar door bij het bepalen van je leencapaciteit. Banken kijken vooral naar stabiele inkomsten die maandelijks terugkomen.

Je loon en eventuele huurinkomsten worden bijna altijd meegeteld. Ook een flexi-job die je al langer dan een jaar doet, komt vaak in aanmerking. Soms houdt de bank ook rekening met maaltijdcheques of het voordeel van een salariswagen.

Vakantiegeld, eindejaarspremies en bonussen worden meestal niet meegerekend. Alimentatie telt evenmin, omdat dat geld bedoeld is voor de kinderen.

Extra kosten bij een woonkrediet

Wie een woonlening afsluit, betaalt niet alleen rente op het ontleende bedrag. Er komen ook andere kosten bij kijken, zoals notariskosten, administratieve bankkosten en belastingen op de akte. De rentevoet zelf kan vast zijn, waardoor je maandelijks hetzelfde bedrag betaalt, of variabel, waarbij de rente in de loop van de jaren kan wijzigen.

Houd rekening met deze bijkomende kosten als je berekent hoeveel je kunt lenen. Ze maken soms het verschil tussen een haalbare en een te dure aankoop.

Slim vergelijken met een lening simulatie

Vrijwel elke bank biedt online tools aan waarmee je snel kunt berekenen hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen en spaargeld. Zo’n simulatie geeft een goed eerste beeld, maar ga zeker ook eens langs bij verschillende banken of kredietmakelaars.

Michaël Steffens: “De rentevoeten en voorwaarden kunnen sterk verschillen. Zelfs een klein verschil in rente kan op het einde van de looptijd duizenden euro’s schelen. Krijg je ergens een lager voorstel, gebruik dat dan om elders nog betere voorwaarden te onderhandelen.”

Een goede voorbereiding en vergelijking levert vaak meer op dan je denkt. Zo weet je precies hoeveel je kunt lenen en stap je goed geïnformeerd de bank binnen.